Im Rahmen der Bürgerbeteiligung gem. §3 Abs. 2 BauGB erheben wir nachfolgende Einwendungen zum Entwurf des Bebauungsplans „Sterzwinkel I, 1. Änderung“:

1. Bedarf/Anlass und Ziel der Planung

Ausweislich der Planbegründung des Planentwicklers MVV Regioplan vom 28.11.2017  sind Anlass und Ziel der 1. Planänderung, die Ansiedlung eines Drogeriemarkts zu ermöglichen und die Erweiterung des bestehenden Edeka-Markts entsprechend der Kundennachfrage auf eine Verkaufsfläche von 800 m² auf 1200 m² zu erweitern. Laut Begründung auch im geänderten Bebauungsplanentwurf (s. z.B. S. 5, 9) besteht in Hirschberg bezüglich dieser Sortimente eine Versorgungslücke.

Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies gilt auch für Änderungen eines Bebauungsplans. Auch Änderungen können somit erst dann vorgenommen werden, sobald und soweit es die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erfordert.

Hierzu ist festzustellen, dass es auch in dem vorliegenden neuen weiteren Einzelhandelsgutachten der Firma bulwiengesa, der „Potential- und Wirkungsanalyse“ vom 18.10.2017 eine https://www.gruene-liste-hirschberg.de/Angebotslücke, nicht aber eine Versorgungslücke benannt wird. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ist im Edeka-Markt derzeit die Grundversorgung gesichert, so dass man hier nicht von einer Versorgungslücke sprechen kann. Im Bereich der Drogeriemarkt-Artikel (Hygiene, Körperpflege, Gesundheit) gibt es bezüglich der Grundversorgung ebenfalls keine Versorgungslücke, da das derzeitige Angebot im Edeka-Markt de facto vergleichbar umfangreich ist, wie es im damaligen Schleckermarkt gewesen ist. Hochwertige und spezielle Hygieneartikel und Kosmetika werden über drei Apotheken und ein Kosmetikgeschäft abgedeckt. Eine Versorgungslücke in diesem Bereich besteht somit definitiv nicht.

Für das betreffende Gebiet (Großsachsen) ist die Grund- und Nahversorgung, sowohl im Bereich Nahrungs- und Genussmittel als auch im Bereich Drogerieartikel, jedenfalls mit dem bisherigen Markt mehr als ausreichend und auch langfristig sichergestellt.

Versorgungs- und Angebotslücken unterscheiden sich jedoch eklatant und erheblich in ihrer Bedeutung, hier auch als Grundlage der rechtlichen Bewertung. Die Begründung des Bebauungsplans könnte sich ausschließlich auf eine Versorgungslücke stützen, nicht auf eine Lücke im Angebot. Da die Potential- und Wirkungsanalyse vom 18.10.2017 eine Versorgungslücke ausschließt, kann der Bebauungsplan auch nicht mit einer solchen begründet werden, schon gar nicht unter Verweis auf das Gutachten von bulwiengesa.

Damit entspricht auch das geänderte Vorhaben „Bebauungsplan Sterzwinkel I, i. Änderung i.d.F. vom 28.11.2017 nicht dem Erforderlichkeitsgebot des 1 Abs. 3 BauGB.  

2. Verletzung des Beeinträchtigungsverbots

2.1 Erweiterung des Edeka-Markts

Die geplante Erweiterung des Edeka-Markts verstößt gegen das Beeinträchtigungsverbot.

Dies ergibt sich aus der Gutachterlichen Stellungnahme „Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungs- und Sensitivitätsanalyse von Nahversorgungsvorhaben in Hirschberg“ der imakomm Akademie GmbH vom Mai 2016 sowie aus der „Potenzial- und Wirkungsanalyse – Potenzialanalyse und Erweiterung Edeka/Neuansiedlung Drogeriemarkt in 69493 Hirschberg an der Bergstraße“ von bulwiengesa vom 18.10.2017, wie wir im Folgenden ausführen werden.

Grundlage hierfür sind der Einzelhandelserlass (Abschnitt 3.2.2.3) und der Regionalplan für die Region Rhein-Neckar (Abschnitt 1.7.2.4). Obwohl der oben genannte Erlass 2008 formal außer Kraft getreten ist, ist er weiterhin von der Verwaltung als Auslegungs- und Orientierungshilfe heranzuziehen (s. u.a. Schreiben des Regierungspräsidium Freiburg, Abt. Wirtschaft, Raumordnung, Bau-, Denkmal- und Gesundheitswesen vom 31.3.2017 an CEMAGG Weil am Rhein).  Entsprechend dieser zwei Vorschriften darf das geplante Vorhaben weder durch Lage und Größe noch durch seine Folgewirkungen einen Umsatzverlust bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten von mehr als etwa 10% und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten bei mehr als etwa 20% im vorhabenspezifischen Sortiment herbeiführen. Wird der Wert von 10% bzw. 20% überschritten, liegt eine wesentliche Beeinträchtigung vor. 

Wichtig ist hierbei: Bei Erweiterungsvorhaben ist die Bewertung nicht auf die Auswirkungen allein der Erweiterung, sondern die Auswirkungen des Gesamtbetriebs nach Erweiterung abzustellen (Abschnitt 3.4 des Einzelhandelserlasses).

Hinsichtlich des Gutachtens der Firma imakomm Akademie GmbH vom Mai 2016 verweisen wir auf unsere Einwendungen vom 1. Juni 2017.

Im neuen Gutachten „Potenzial- und Wirkungsanalyse – Potenzialanalyse und Erweiterung Edeka/Neuansiedlung Drogeriemarkt in 69493 Hirschberg an der Bergstraße“ von bulwiengesa, 18.10.2017, wird entgegen der oben genannten Vorgaben (insb. Einzelhandelserlass Abschnitt 3.4 und bestätigt durch das Gutachten der imakomm) nur das Delta, das durch die Erweiterung entsteht, nicht jedoch der Gesamtbetrieb nach Erweiterung für die Bewertung der Auswirkungen herangezogen. Dadurch ergeben sich Umverteilungen bezogen auf die Ortsteile von etwa 5 – 6 % (S. 34).

Konkret beziehen wir uns auf die Berechnungen die Gemeinderat Thomas Scholz bereits in der Gemeinderatssitzung am 13.12.2017 vorgetragen hat: Durch die Erweiterung des Edeka-Markts in Großsachsen erhöht sich im Einzugsgebiet der Umsatz des Edeka Markts im Bereich Nahrungs- und Genussmittel um 0,6 Mio €  (inkl. externem Umsatz um 1 Mio €). Der neue Drogeriemarkt erzielt im Einzugsgebiet im Bereich N&G 0,4 Mio € Umsatz (incl. externem Umsatz 0,6 Mio €) (Tabellen S. 49 und 50). Dadurch verlieren die ZVB Großsachsen 4,9% Marktanteil, die ZVB Leutershausen 5,2% Marktanteil, die Streulage Leutershausen 5,8% Marktanteil (Tabelle S. 50). Dies bezieht sich jedoch nur auf die projektbezogene Veränderung.

Bei einer korrekten Berücksichtigung des Gesamtbetriebs nach Erweiterung (s.o.) müssen die 3,3 Mio € Umsatz des bestehenden Edeka Markts im Einzugsbereich im Bereich Nahrungs- und Genussmittel (inkl. externem Umsatz 4,4 Mio €) in die Berechnung einbezogen werden. Bei einer angenommen ähnlichen Aufteilung dieses bestehenden Umsatzes auf die Kaufkraftrückgewinnung und ähnlichen Auswirkungen auf Standortlagen wie bei der Erweiterung ergibt sich:

Für ZVB Großsachsen: (4,9% *  (0,6 + 0,4 + 3,3) Mio €) / (0,6 + 0,4) Mio € = 21,1%
Für ZVB Leutershausen: (5,2% *  (0,6 + 0,4 + 3,3) Mio €) / (0,6 + 0,4) Mio € = 22,4%
Für Streulage Leu.: (5,8% *  (0,6 + 0,4 + 3,3) Mio €) / (0,6 + 0,4) Mio € = 24,9%

Unter Berücksichtigung der externen Umsätze ergibt sich:

Für ZVB Großsachsen: (4,9% *  (1,0 + 0,6 +3,3) Mio €) / (1,0 + 0,6) Mio € = 15,0%
Für ZVB Leutershausen: (5,2% *  (1,0 + 0,6 +3,3) Mio €) / (1,0 + 0,6) Mio € = 15,9%
Für Streulage Leu.: (5,8% *  (1,0 + 0,6 +3,3) Mio €) / (1,0 + 0,6) Mio € = 17,7%

Die Ergebnisse verstoßen somit eindeutig gegen das Beeinträchtigungsverbot.

Synergieeffekte zwischen Edeka Markt inkl. Erweiterung und neuem Drogeriemarkt sind im Gutachten dabei noch nicht einmal berücksichtigt, würden die negativen Auswirkungen auf die Standortlagen jedoch noch erhöhen (siehe unten).

Entsprechendes gilt für Drogeriewaren. Berechnungen ergeben, dass auch hier durch die Erweiterung des Edeka-Markts das Beeinträchtigungsverbot verletzt wird und bei Standortlagen (z.B. das entsprechende Sortiment im derzeitigen Edeka-Markt Leutershausen bzw. in Apotheken) sortimentsbezogene Umsatzverluste größer als 10% zum Tragen kommen. Diese Verluste addieren sich z.B. beim Edeka-Markt in Leutershausen mit den oben genannten Verlusten im Bereich Nahrungs- und Genussmittel.

Aufgrund des Verstoßes gegen das Beeinträchtigungsverbot liegt eine wesentliche Beeinträchtigung vor und damit ein Verstoß gegen den Einzelhandelserlass Baden-Württemberg (Abschnitt 3.2.2.3 und 3.4), den Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg (LEP) und den Regionalplan für die Region Rhein-Neckar (Abschnitt 1.7.2.4).

2.2 Ansiedlung eines Drogeriemarkts

Dem Gutachterbüro bulwiengesa lag ein Plan für einen Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche (VKF) von 800 qm vor. Die Berechnungen zur Umsatzverteilung wurden auf einen Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von 650 qm heruntergerechnet. Sollte diese VKF überschritten werden ist - auch gemäß Aussage der Gutachter - das Ergebnis des Gutachtens hinfällig, da hierdurch die Umsatzverteilung verändert würde.

Bei einer Überschreitung der VKF auf mehr als 650 qm wäre die Begründung des Bebauungsplans auch in diesem Punkt fehlerhaft.

Die Begrenzung der VKF soll jedoch lediglich durch die Vorgabe des Baufensters sichergestellt werden. Eine konkrete VKF-Begrenzung ist so nicht möglich. Es bestehen auch erhebliche Zweifel, das vom Gemeinderat definierte Ziel der VKF-Begrenzung auf 650 qm auf diese Weise tatsächlich zu erreichen.

3. Mangelnde Betrachtung der Agglomeration aus Edeka- und Drogeriemarkt

In dem vorliegenden Einzelhandelsgutachten werden jeweils die Ansiedlung eines Drogeriemarkts und die Erweiterung des Edeka-Markts einzeln untersucht und bewertet. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Kombination von Supermarkt und Drogeriemarkt aufgrund ihrer Attraktivität die Kaufkraftbindung des Edeka-Marktes Großsachsen besonders erhöhen wird. Es wird eine Wechsel- und Sogwirkung zugunsten des Marktes in Großsachsen respektive zulasten des Marktes in Leutershausen, aber auch der Zentralen Versorgungsbereiche in beiden Ortsteilen entstehen. Die im Gutachten genannten Zahlen dürften also die Auswirkungen des Vorhabens unterschätzen.

Wie oben dargestellt wurde, verstößt das Vorhaben gegen das Beeinträchtigungsverbot. Berücksichtigt man die Unterschätzung aufgrund der mangelnden Berücksichtigung der Auswirkungen der Agglomeration von Edeka- und Drogeriemarkt wird die Beeinträchtigung noch deutlicher.

Anmerkung:

Für den Edeka-Markt in Leutershausen wurde in der Sitzung des Gemeinderats durch den Bürgermeister zwar eine „Bestandsgarantie“, d.h. eine Erklärung der EDEKA, dass dem Markt die Weiterführung bis zum Ende seines derzeit laufenden Vertrags garantiert werde, verlesen. Diese Garantie wurde jedoch „für den jetzigen Betreiber“ abgegeben, damit quasi mit diesem verknüpft. Sollte der jetzige Betreiber wegen erheblicher Umsatzverluste oder sonstigen Gründen den Markt aufgeben, wird sich die Frage des Fortbestands in Leutershausen stellen.

4. Verkehrssituation

Die „Verkehrstechnische Untersuchung zur Verbesserung des Verkehrsablaufs im Zuge der B3 OD Großsachsen“ von Habermehl & Follmann Ingenieurgesellschaft MBH prognostiziert durch das Vorhaben eine Zunahme des Verkehrs von etwa 1030 KFZ/Tag.

Laut Gutachten ist die Minderung der bestehenden Verkehrsdefizite im Zuge der Ortsdurchfahrt zwingende Voraussetzung für geplante Gebietsentwicklungen in Großsachsen.

Die angedachten Maßnahmen zur Minderung der Defizite sind bislang nicht durchgeführt. Erst recht ist nicht der Nachweis erbracht, dass die beabsichtigten Maßnahmen realiter zu einer tatsächlichen undnachhaltigen Verbesserung führen.

Anmerkung: Der Erfolg oder Misserfolg der Maßnahmen kann auch erst nach einer ausreichend langen Erprobungsphase außerhalb von Ferienzeiten evaluiert werden.

5. Lärmemissionen

Die Zunahme des Verkehrs von 1.030 KFZ/Tag bedeutet auch eine erhebliche Zunahme an Lärm. Der zusätzliche Verkehr durch Besucher der Verbrauchermärkte sowie die Andienung der Märkte durch Schwerlastverkehr führt zu weiteren erheblichen Lärmquellen, die bislang weder erhoben noch bewertet wurden. Dies ist insbesondere im Hinblick auf den geltenden Lärmaktionsplan, der in diesem Bereich bereits jetzt erhebliche Missstände aufzeigt, die zu beheben sind, mehr als kritisch zu sehen. Diese Aspekte sind jedoch bislang in die Abwägung in keiner Weise eingeflossen.

6. Erhöhung der zulässigen GRZ

Die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans (2.2) sehen eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche für das GEe 2 bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 vor.

Die Begründung im Bebauungsplan durch MVV Regioplan, die Kappungsgrenze von 0,8 nochmals zu überschreiten, lautet: dies sei notwendig, um eine „bestehende Versorgungslücke zu schließen“, außerdem sei der mit der Erhöhung der Grundflächenzahl eine größere Anzahl an Stellplätzen möglich als baurechtlich gefordert werden, womit „verkehrsbedingt Unruhen in der unmittelbaren Umgebung eingeschränkt“ würden.

Diese Argumente sind weder schlüssig noch nachvollziehbar.

Die Gemeinde ist darlegungs- und begründungspflichtig für die Abweichung von § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO. Die Gründe für eine Abweichung müssen umso gewichtiger sein, je weiter von der Grundregel abgewichen werden soll. Mit der Regelung des Abs. 4 wollte der Gesetzgeber einen Beitrag zur Bodenschutzklausel des § 1 a Abs. 2 S. 1 BauGB leisten.

Es gilt der Grundsatz, die Gemeinde solle in der Planbegründung deutlich machen, dass sie sich der Versiegelungsproblematik bewusst sei. Insbesondere ist auf ausgleichende Umstände einzugehen (vgl. Boeddinghaus/Grigoleit Rn. 24; Beck-OK).

Nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann die Gemeinde zwar im Bebauungsplan von Satz 2 abweichende Bestimmungen treffen. Obergrenze und Kappungsgrenze können sowohl nach unten als auch nach oben geändert werden. Die Festsetzungen über die Abweichungen im Bebauungsplan müssen jedoch städtebaulich begründbar sein. Das Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 5 und 6 BauGB) ist zu beachten.

Soll der Bebauungsplan nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO Abweichungen „nach oben“ vorsehen, d. h. sollen die Grenzen erweitert werden, sind im Hinblick auf den Schutzzweck des § 19 Abs. 4 BauNVO die nachteiligen Auswirkungen auf den Grund und Boden zu berücksichtigen, aber auch Umstände und Maßnahmen, die zur Minderung oder zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen führen.

Bei Abweichungen „nach oben“ sind in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB die städtebaulichen Gründe, die für eine Abweichung sprechen oder sie erfordern, mit den nachteiligen Auswirkungen einschließlich ihres Ausgleichs abzuwägen.

Dabei genügt es nicht, ein öffentliches Interesse zu begründen, das einen Belang des Abs. 5 oder des Abs. 6 zum Hintergrund hat. Vielmehr ist eine Bauleitplanung nur erforderlich, wenn sie dazu dient, einen Beitrag zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung zu leisten, wenn sie also bodenrechtlich begründet werden kann. (BeckOK).

Ein solcher Abwägungsprozess ist den textlichen Festsetzungen sowie der Begründung auch der Änderungsplanung nur ansatzweise zu entnehmen. Ein Ausgleich durch die Pflanzung von 5 Bäumen ist dafür nicht ausreichend. Ebenso findet weiterhin keine fundierte Auseinandersetzung im Sinn des § 1 As. 6 Ziff. 8a BauGB statt. Eine nicht konkretisierte, belegte Behauptung einer Versorgungslücke ist nicht ausreichend.

Intention des Gesetzgebers bezüglich dieser Vorschrift war es gerade, innerörtliche Lagen zu stützen und zu schützen. Weniger wurde an die Legitimation großflächigen Einzelhandels in Ortsrandrandlagen gedacht.

Vorliegend jedenfalls greift das städtebauliche Argument der Versorgungslücke weder für Drogeriemarkt noch Edeka-Erweiterung. Für beide Sortimentsbereiche besteht eine ausreichende Grundversorgung (siehe oben unter Punkt 1), ja sogar eine ausreichende Nahversorgung. Die Behauptung, es bestehe eine Versorgungslücke wurde weder substantiiert dargestellt noch nachgewiesen. Argumentiert wird lediglich mit dem Abfluss der Kaufkraft bzw. deren Bindung. Allein der Wunsch nach einer höheren Kaufkraftbindung genügt jedoch nicht den oben dargestellten Anforderungen.

Des Weiteren ist eine Erhöhung der GRZ aus dem Grund, eine erhöhte Anzahl von Parkplätzen zu schaffen, nicht gerechtfertigt. Es ist ausreichend, die Anzahl der baurechtlich geforderten Stellplätze für das Vorhaben vorzusehen. Inwieweit „verkehrsbedingte Unruhen in der unmittelbaren Umgebung auftreten würden“, wird weder ausgeführt noch nachgewiesen.

6. Weitere Mängel des Bebauungsplans/Einzelhandelsgutachtens

1.     Der Bebauungsplanentwurf (S. 7) verweist darauf, dass es im betreffenden Planungsgebiet weitere Potenziale für VKF/EH gäbe. Dies steht im Widerspruch zu dem vorliegenden Gutachten von bulwiengesa, welches zwar besagt, dass in Hirschberg weitere Potenziale vorhanden seien, jedoch diese in den zentralen Versorgungsbereichen zu sehen sind, nicht in den Streulagen – und damit nicht im Gebiet des Bebauungsplans Sterzwinkel I.

2.     Laut Gutachten wurden die in Hirschberg bestehenden Verkaufsflächen (in QM) konkret durch Begehen aller vorhandenen Geschäfte und daraus folgender Schätzung erhoben. Dies wurde auch nochmals mündlich in der Sitzung des Gemeinderats vom 13.12.2017 bestätigt. Hieran bestehen jedoch erhebliche Zweifel:

bulwiengesa empfiehlt die Ansiedlung von Geschäften mit noch nicht vorhandenem Angebot, „z. B. die Ansiedlung eines Blumengeschäfts“. In Hirschberg gibt es allerdings bereits zwei Blumenfachgeschäfte, eines in jedem Ortsteil.

Die Tatsache, dass den Gutachtern das Vorhandensein zweier Blumenfachgeschäfte nicht bekannt war, lässt durchaus den Schluss zu, dass keine konkrete Verkaufsflächenerhebung, die Grundlage der Berechnungen war, stattgefunden hat. Demzufolge besteht auch Anlass die Richtigkeit der Berechnungen aus diesem Grund in Frage zu stellen.

Für die GLH, der Vorstand

Dr. Claudia Schmiederberg,
Dr. Claudia Helmes,
Renate Rothe,
Susanne Alizadeh,
Arndt Weidler

Innenverdichtung in den alten Ortskernen

Auf ihrer Mitgliederversammlung verabschiedete die GLH Leitlinien für die geordnete Innenverdichtung in den alten Ortskernen von Großsachsen und Leutershausen. Hieran sollen sich nicht nur die Arbeitsgruppe Ortskern der GLH bei der Betrachtung aktueller Entwicklungen orientieren, sondern sie sind auch Hilfe für die Fraktion der GLH bei brisanten Entscheidungen im Gemeinderat oder im Ausschuss für Technik und Umwelt. 

Der GLH geht es dabei um Sensibilisierung für Möglichkeiten, die sowohl das Ortsbild schützen, als auch die Bedürfnisse der Bauherren anerkennt. Die gewachsene Umgebung sollte aber stets wahr- und ernst genommen werden.

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