Der Wohnraumbedarf in der Metropolregion Rhein-Neckar ist nach wie vor groß. Dies gilt auch für Hirschberg. Hirschberg ist eine begehrte Wohngemeinde. Es gibt Wohnbedarf bzw. Nachfrage in jeder Hinsicht.
Das ist auch zu ersehen aus dem neu zu beschließenden Flächennutzungsplan- dort wird die Gemeinde Hirschberg in der Kategorie „Kommune mit Eigenentwicklung Wohnen mit Zusatzbedarf“ geführt und festgelegt. Dies bedeutet einen empfohlenen Maximal-Zuwachs von 1,85% je 5 Jahre bezogen auf die Anzahl der vorhandenen Wohneinheiten.
Hieraus folgt die Frage: Wie viele Wohnungen sind das konkret für Hirschberg in welchen Zeiträumen ab wann (Baugebiete Sterzwinkel/Weinheimer Straße?)?
Es ist einerseits positiv und gut, eine attraktive Kommune zu sein, die Bevölkerungszuwachs verzeichnen kann. Hirschberg ist jedoch auch ein „hochpreisiges Siedlungsgebiet“ – Miet- und Kauf- bzw. Bodenpreise liegen sehr hoch. Und gleichwohl ließen sich sicher auch drei neue Baugebiete füllen. Diese Konstellation wirft natürlich gleichzeitig Probleme und Fragen auf:
Verschiedene Wohnbedarfe:
Der erhöhte Wohnbedarf hat seine Ursachen auch bei uns im veränderten Wohnbedarf z.B.in der zunehmenden Anzahl kleiner Haushalte, in der zunehmenden Anzahl älterer Menschen, die barrierefrei wohnen wollen und müssen, mehr Wohnfläche je Bewohner. Und es gibt immer mehr Menschen, Einzelpersonen und Familien, die Bedarf an „bezahlbarem“ Wohnraum haben, die bei den Mietpreisen auf dem freien Markt immer öfter an ihre finanziellen Grenzen stoßen.
Mit dem Wohnbedarf an sich stellt sich für uns – GLH - daher die Frage, welche Art Wohnungen benötigen wir in Hirschberg? Für wen wollen wir Wohnraum schaffen? Wie wollen wir zusammen leben? Wem wollen wir das Wohnen in Hirschberg ermöglichen - wer kann es sich leisten, wer soll es sich leisten können? Wie viele Wohneinheiten zur Miete werden benötigt, wie viele zu Eigentum?
Die Klärung dieser grundsätzlichen Fragen, solche strukturellen Vorüberlegungen sind letztendlich entscheidend für die Frage der Umsetzung, der späteren Gestaltung eines Quartiers.
Und gleichzeitig gilt es trotz des hohen Drucks auf dem Wohnungsmarkt und dem Erfordernis, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, die Qualität der „Wohnräume“ nicht aus den Augen zu verlieren: es kann nicht nur darum gehen, so schnell und so preisgünstig wie möglich zu bauen.
Spannungsfeld der konkurrierenden Aspekte Wohnbedarf – Flächenverbrauch
Neuen Wohnraum schaffen heißt in der Regel – jedenfalls bislang in Hirschberg – Flächenverbrauch durch Ausweisung neuer Baugebiete. Der Flächenverbrauch betrug in Baden-Württemberg im Jahr 2016 noch unsagbare 3,5 ha pro Tag. Es ist der Fraktion daher selbstverständlich ein großes Anliegen, die Frage des Flächenverbrauchs und den sensiblen Umgang mit wertvollen Ackerflächen und Naturräumen nicht außer Acht zu lassen. Nach wie vor gilt daher die grundsätzliche Auffassung:
- Innenentwicklung vor Außenentwicklung
- Flächengewinnung: so viel wie nötig – so sensibel und wenig wie möglich
Aber auch wenn es in Hirschberg sicher noch einige Innen-Potentiale – auch hier gilt es innovativ zu denken: Flächen über PP, Einkaufsmarkt - und auch etliche Leerstände gibt, sehen wir doch, dass insbesondere die Schaffung bezahlbaren Wohnraums und die Realisierung sozialen Wohnungsbaus nicht allein im Bereich der Innenentwicklung möglich sein wird.
Spannungsfeld Innenbereich: Leerstände - Eigentum - Entwicklung
Im Innenbereich sollte gleichzeitig konsequent die Erhebung der Leerstände erfolgen und Anreize für die Eigentümer geschaffen werden, z.B. durch individuelle und konkrete Informationen über die verschiedenen Fördermöglichkeiten für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.
Nicht zu vernachlässigen ist jedoch auch der Aspekt, dass viele Häuser und große Wohnungen im Zuge fortschreitenden Alters oft nur noch von Einzelpersonen bewohnt werden. Viele möchten sicher in der ihnen gewohnten und vertrauten Umgebung verbleiben. Doch es gibt auch BürgerInnen, die gerne in eine kleinere barrierefreie Wohnung mit entsprechendem Komfort ziehen würden und so im Innenbereich größere Wohneinheiten z.B. für Familien frei machen würden. Auch diese Potentiale gilt es zu beachten und zu nutzen.
Weiter sollte im Focus sein: Alle einstigen Baugebiete „für junge Familien“ altern in demselben Maß und haben nach 30 bis 50 Jahren völlig andere Bedürfnisse und benötigen eine erheblich andere Infrastruktur. So gibt es beispielsweise Gemeinden, die eine Art Demografiekataster erstellen, um auf die veränderten Gegebenheiten vorausschauend und gestaltend reagieren zu können – ein gutes Beispiel auch für Hirschberg.
Bezahlbarer Wohnraum/Sozialer Wohnungsbau
Laut der Auskunft des Familienbüros verfügt die Gemeinde Hirschberg selbst über ca. 45 Wohnungen für sozial Schwächere oder zur Unterbringung von Obdachlosen. Beleggebundene Wohneinheiten hat die Gemeinde nicht, der Wohnungsmarkt in Hirschberg wird allgemein als „eher überteuert“ bezeichnet, der verfügbare „bezahlbare Wohnraum“ als „sehr überschaubar“.
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum – in seinen unterschiedlichen Formen - wird auch im prosperierenden Hirschberg weiter zunehmen, insbesondere für bestimmte Bevölkerungsgruppen (z.B. Alleinerziehende, ältere alleinstehende Frauen, Flüchtlinge, sozial schwächere Bürger). Das Thema wird künftig zunehmend in den Fokus geraten. Uns als GLH-Fraktion ist es jedoch großes Anliegen, dass auch HirschbergerInnen mit kleinerem Geldbeutel HirschbergerInnen bleiben können. Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum/sozialem Wohnungsbau muss u.E. daher auch in Hirschberg besonderes Augenmerk erfahren. Einfach ein weiteres Baugebiet zu erschließen, ohne zuvor über die Maßnahmen eines sozialen Wohnungsbaus bzw. Preisdämpfungen nachzudenken und auf deren Umsetzung hinzuwirken, kommt für uns daher nicht in Frage. Weitere Prämisse ist die vorherige Festlegung, in welchem Umfang preisgebundene Wohnungen geschaffen werden sollen, wie dies z.B. gerade in Heidelberg vorgemacht wurde.
Deshalb klares Bekenntnis der GLH, für das Ziel einzutreten, bezahlbaren Wohnraum und sozialen Wohnungsbau auch in Hirschberg zu schaffen.
In verschiedenen Städten und Kommunen wurden bereits diverse Modelle entwickelt, um Miet- und Bodenpreise zu deckeln, Bedarfe festzustellen, kostengünstige Wohnungen zu erstellen etc., siehe z.B. Heidelberg, Karlsruhe, München oder Freiburg. Vor der Entwicklung eines Baugebiets muss daher zwingend eine Konzeptionierung stehen, wie bezahlbarer Wohnraum und sozialer Wohnungsbau konkret in Hirschberg umgesetzt werden kann. Wobei die größte Problematik darin liegen dürfte, dass die Gemeinde selbst über keine entsprechenden Flächen verfügt und daher nur über die Ausweisung selbst und entsprechende städtebauliche Verträge steuern kann.
Quartiersentwicklung
Wenn ein neues Baugebiet erschlossen wird, muss dies auch in seiner Entwicklung zukunftsweisend sein. Keine Ausweisung nur für eine bestimmte Zielgruppe - das Denken in neuen Baugebiete z.B. ausschließlich „für junge Familien“ muss vorbei sein. Ziel muss es sein, ein stabiles gesellschaftliches Gefüge entstehen zu lassen. Dies wird erreicht durch eine ausgewogene soziale Durchmischung; Wohnformen für Jung und Alt im Miteinander, für verschiedene Familienformen und Lebensphasen, Barrierefreiheit, gute Pflegeinfrastruktur etc. Gleichermaßen wichtig ist intelligentes, ökologisch nachhaltiges Bauen, Bauen mit Blick auf die Kosten, eine bewohnerfreundliche Infrastruktur und öffentlicher Raum mit hoher Aufenthaltsqualität. Auch für solche Quartiere gibt es schon etliche Beispiele.
Zu beiden Themenkomplexen – bezahlbarer Wohnraum/sozialer Wohnungsbau und Quartiersentwicklung - bedarf es guter Überlegungen und Konzepte, für die es in der Hirschberger Verwaltung allerdings bislang an Erfahrung fehlt. Dies ist kein Vorwurf an die Verwaltung, es ist schlicht Neuland. Trotzdem müssen wir Lösungen finden, wie in einem hochpreisigen Siedlungsgebiet wie Hirschberg bezahlbarer Wohnraum geschaffen oder der Bodenpreis gedeckelt werden kann. Viele Gemeinden stehen vor diesem Dilemma, dem gilt es zu begegnen und es gibt in anderen Gemeinden durchaus schon Konzepte und Lösungen. Ebenso wie für attraktive Quartierskonzepte. Wie bereits in der Haushaltsberatung angekündigt, werden wir hierzu den entsprechenden Antrag stellen, mit Hilfe eines kompetenten externen Fachbüros entsprechende Konzepte zu erstellen.
Alternative Wohnformen
Es gibt viele innovative Ansätze, wie in Zeiten des demografischen Wandels das miteinander leben und wohnen aussehen und gestaltet werden kann. Darüber müssen wir auch in und für Hirschberg nachdenken.
Beispiele für neue, alternative Wohnformen sind neben der Entwicklung entsprechender Quartiere z.B. Mehrgenerationenhäuser oder auch neue Modelle für Wohnen mit Pflegebedarf und bei Behinderung (Wohngemeinschaften, „Wohnen Plus“).
Eine zunehmend besondere Rolle wird der Verbesserung der Barrierefreiheit und Ermöglichung der Pflege im Bestand, in den eigenen Wohnungen der BürgerInnen zukommen.
Fazit:
· Maßvoller Umgang beim Verbrauch respektive der Ausweisung neuer Flächen.
· Erschließung eines Neubaugebiets nur iVm mit vorheriger Konzeptionierung für bezahlbaren Wohnraum: sozialer Wohnungsbau im primären Sinn und preisgedämpfte Segmente mit Festlegung der Mietpreisgrenzen sowie langfristige Preisbindung. Erst dann Festlegung auf ein etwaiges Gebiet.
· Im Innenbereich sollte gleichzeitig konsequent die Erhebung der Leerstände erfolgen und Anreize für die Eigentümer geschaffen werden, z.B. durch individuelle und konkrete Informationen über die verschiedenen Fördermöglichkeiten für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.
· Ein neues Baugebiet nur nach dem Quartiersgedanken (s.o.) entwickeln, also ebenfalls mit vorheriger Erstellung eines Konzepts – das Denken in neuen Baugebiete ausschließlich „für junge Familien“ oder andere „geschlossene“ Zielgruppen muss vorbei sein.
· Offenheit für neue und alternative Wohnformen